Originally posted 2015-10-19 15:50:04.
Siccome sono certo che sarò frainteso,
voglio fissare subito un punto fermo.
La maggioranza degli agenti immobiliari può vantare grandi competenze e ineccepibile professionalità nel settore immobiliare.
Il problema, infatti, nasce proprio qui:
quando gli agenti immobiliari escono dal seminato di loro competenza ed iniziano a farla fuori dal vaso occupandosi anche di settori e materie in cui possono fare solo danni.
Le case non si vendono e non si comprano da sole.
Per questo, l’assistenza di professionista è sicuramente un grande valore aggiunto e facilita la compravendita mettendo in relazioni le parti, interessandosi degli aspetti burocratici, commerciali e relazionali.
Io stesso quando ho acquistato l’appartamento che è adibito al mio attuale ufficio mi sono rivolto agli agenti immobiliari,
cosa che ho fatto anche quando ho deciso di vendere una proprietà di famiglia.
Certo è che con gli agenti immobiliari bisogna anche saper parlare e dialogare.
Non voglio dire che serve il traduttore ma è pur vero che hanno un linguaggio tutto loro che si presta a facili battute.
Ecco la Top 5 del bestiario degli agenti immobiliari che devi conoscere prima di mettere piede in agenzia.
In grassetto quello che dicono gli agenti immobiliari,
in corsivo il vero significato della frase.
Bilocale parzialmente arredato.
I proprietari non hanno completato il trasloco lasciando i mobili vecchi o inutilizzabili.
L’installazione dell’ascensore è all’ordine del giorno in assemblea.
Sono 20 anni che se ne discute e non troveranno mai un accordo.
Ottimo per investimento.
Da viverci fa schifo ma è ottimo per studenti fuori sede o extracomunitari.
In contesto particolare.
Se non è Scampia poco ci manca.
Ho un cliente che domani forse farà un’offerta.
L’immobile è invenduto da due anni.
La verità è che nel loro lavoro gli agenti immobiliari sono veramente bravi e risolvono molte grane.
Il problema nasce per te quando ti affidi ad un agente immobiliare per fare un mutuo.
La terribile verità è che oggi gli agenti immobiliari non hanno a disposizione alcuno strumento operativo per gestire una richiesta di mutuo.
Offrire consulenza ed assistenza in questioni di natura creditizia gli è addirittura vietato esplicitamente per legge.
Gli agenti immobiliari che provano ad avventurarsi nel settore creditizio commettono un grave reato penale di abusivismo nella professione.
Reato talmente grave da prevedere non solo una pesante ammenda economica ma perfino la reclusione.
Pertanto non sono accreditati presso gli istituti di credito,
non sono riconosciuti come interlocutori delle banche,
non frequentano corsi di aggiornamento e formazione professionale,
non dispongono di alcuno strumento operativo in materia creditizia.
Gli agenti immobiliari non possono aiutarti nel mutuo,
possono solo farti un danno.
Adesso lo sai, sei avvertito.
A te la scelta.
Uomo avvisato mezzo salvato.
Quando gli agenti immobiliari propongono un finanziamento,
in realtà si limitano a fare da passacarte con un direttore di banca compiacente,
esercitando in modo abusivo una professione che non possono svolgere.
Ovviamente chi ne paga i danni e le conseguenze sei unicamente tu perchè non hai alcuna forma di tutela e rischi di sottoscrivere contratti con clausole capestro, a condizioni gravose e fuori mercato.
Gli agenti immobiliari che si occupano di credito ti espongono a rischi enormi ed a spese non dovute.
C’è poco da aggiungere, la legge 141/2010 (cosiddetto decreto Pinza) ha vietato agli agenti immobiliari di offrire consulenza ed intermediazione legata ai mutui.
Chi non rispetta la legge,
compie il reato di mediazione creditizia usuraia.
Se la legge ha vietato agli agenti immobiliari di mettere il naso in faccende legate ai mutui ci sarà sicuramente un buon motivo valido.
Ti ritengo intelligente e te lo lascio immaginare.
Vuoi scoprire anche tu il segreto per distinguere un agente immobiliare serio da un truffatore ed un faccendiere?
L’agente immobiliare serio non ti propone mutui e non si occupa delle questioni creditizie.
Stai alla larga dagli agenti immobiliari che voglio istruirti una pratica di mutuo,
ti propongono finanziamenti o di accompagnarti in banca da un direttore loro “amico”.
A questo punto voglio aggiungere un altro punto fermo:
se vuoi comprare casa,
prima di affidarti ad un agente immobiliare o metterti a cercarla da solo,
accertati di avere le idee chiare per quanto riguarda il tuo mutuo.
L’errore più comune che molti italiani commettono quando devono realizzare un progetto immobiliare è quello di scegliere prima la casa da comprare e poi il mutuo.
L’approccio corretto, invece, è esattamente di segno opposto.
E’ semplice: non cercare un appartamento da comprare se non sai di che somma puoi disporre.
E’ inutile firmare compromessi e lasciare assegni in giro per caparre e acconti, se non hai certezze sul mutuo.
Non dare per scontato che il mutuo ti venga accordato nel modo e nei tempi che tu immagini.
E’ molto probabile che nella tua testa sei convinto di poter essere finanziato per 100 e poi viene fuori che puoi avere massimo 80.
E’ molto frequente che una famiglia si fa i conti per pagare una rata di 350 euro al mese e poi, a giochi fatti, si ritrova una rata da 500.
Fidati che è così. E’ già successo mille volte.
Molte scelte importanti non si basano su fatti oggettivi ma elementi di natura emozionale.
Ad esempio prima di innamorati di un appartamento e di fare scelte affrettate,
devi avere in tasca la delibera del mutuo.
Fratello, te lo dico nel tuo esclusivo interesse perchè conosco la vita e so benissimo che al cuor non si comanda e poi si finisce con le case all’asta.
Sai quale è l’obiettivo di un agente immobiliare?
Il suo obiettivo è farti firmare il compromesso perchè il diritto alle sue provvigioni non matura al momento della compravendita ma in quello del compromesso.
Quindi, come è evidente, gli agenti immobiliari nei tuoi confronti sono in forte conflitto d’interesse.
Ancora più grande, però, è il conflitto d’interesse in capo alle banche che recentemente hanno iniziato a fare anche le agenzie immobiliari.
Quella della banca che fa l’agenzia immobiliare è una cagata di dimensioni elefantiache e comporta squilibri enormi nelle regole del mercato immobiliare.
Tutte queste distorsioni, ovviamente sono a tuo svantaggio perchè è sempre il consumatore che paga per tutti.
Quindi, prima di andare a bussare alle porte degli agenti immobiliari,
prima di fare la processione in 10 appartamenti diversi per trovare quello dei tuoi sogni,
prima di tutto questo devi avere la delibera del tuo mutuo in mano. Stop.
Ti avviso subito: ti diranno che in questo modo non si può fare.
Ti diranno che non è vero.
Pur di farti sganciare subito l’assegno per il compromesso ti diranno che senza non si può andare avanti e che c’è un’altra famiglia pronta a bloccare la casa.
Non ascoltare queste sirene!!
Quello che devi sapere prima di firmare qualsiasi pezzo di carta per la tua prossima casa!
Firmare un compromesso per acquistare una casa o semplicemente ristrutturarla richiede una attività di selezione accurata delle offerte esistenti sul mercato, per non trovarsi dalla sera alla mattina sommersi con la cacca fino al collo!
Per non incorrere in questi rischi,
segui attentamente ed alla lettera le mie indicazioni che ti serviranno per sopravvivere nelle 3 fasi della compravendita.
Fase 1) La trattativa per l’acquisto:
- Verifica che il venditore sia effettivamente il proprietario dell’immobile e che ne abbia l’integrale disponibilità.
Tale verifica si effettua chiedendo al venditore l’atto di proprietà e la nota di trascrizione (se dice di non averla può richiederla presso la Conservatoria dei registri immobiliari); - Controlla con attenzione che nel contratto sia individuato con precisione l’immobile nel territorio e che non siano presenti sull’immobile diritti di altre persone (es. uso, abitazione, usufrutto ecc.);
- Verifica che nel contratto siano citate tutte le licenze ed autorizzazioni che hanno consentito la costruzione dell’immobile (licenza edilizia, eventuale concessione in sanatoria, licenza sanatoria di abitabilità, planimetria e certificato catastale).
- Verifica che lo stato attuale dell’immobile (ad esempio la collocazione dei muri, delle scale, delle porte e delle finestre) corrisponda effettivamente alla piantina della casa così come disegnata sulla planimetria catastale
- Verifica la documentazione relativa alla classe energetica
Fase 2) Il contratto preliminare (compromesso):
- Verifica le modalità di pagamento del prezzo, calcolando i tempi per versare il denaro sulla base delle tue possibilità (“tieniti largo” coi tempi e fissa date sicure per il versamento degli acconti, se previsti, e per la firma del contratto notarile). Per evitare terribili sorprese e danni economici rilevanti, quantifica con attenzione il costo complessivo della compravendita ed arrotonda per eccesso nel conteggio della tua disponibilità finanziaria (prezzo dell’immobile, costo dell’atto notarile, imposte, tasse, costo dell’eventuale finanziamento, costi dell’agenzia immobiliare, costo delle assicurazioni, gestione degli imprevisti);
- Quantifica l’acconto da versare all’atto del compromesso come “caparra confirmatoria” che assolve anche alla funzione di risarcire l’eventuale danno da mancata conclusione del contratto;
- Allunga il più possibile i tempi, per fronteggiare ritardi nelle verifiche di cui sopra e per l’approvazione del finanziamento (prestito o mutuo);
- Non firmare documenti che attestano con carattere di assolutezza che il bene immobile è esente da vizi. NON firmando tale dichiarazione sarai tutelato nell’ipotesi di difetti occulti non immediatamente percepibili (perdite idriche, umidità, difetti di impiantistica, etc.) che ricadono nella responsabilità del venditore.
- Se il venditore è coniugato, verifica se è in regime di separazione dei beni o di comunione; se è in comunione, occorre che il compromesso sia sottoscritto anche dal coniuge o, in alternativa, che sia corredato da procura speciale a vendere, da citare e da allegare.
Fase 3) Il momento del contratto pubblico notarile di compravendita (rogito):
- Ricorda che è la parte acquirente che sceglie e paga, a proprie spese, il notaio di fiducia, il quale opera da “consulente”, relaziona e garantisce dei requisiti di validità ed efficacia del contratto;
- Programma possibilmente la data di firma del contratto di compravendita ed il relativo mutuo ad inizio mese per poter risparmiare sugli interessi di preammortamento (in caso di mutuo).
Come vedi comprare casa non è semplice, i controlli e le verifiche da compiere non sono pochi e richiedono una certa competenza per raccogliere ed interpretare in modo corretto le informazioni ed i documenti necessari.
Se non hai tempo per farlo da solo o non vuoi assumerti una responsabilità tanto delicata,
rivolgiti senza esitazioni ad agente immobiliare di comprovata serietà che potrà fornirti un ottimo servizio professionale.
Lo stesso vale per quanto riguarda il mutuo,
nel qual caso servono altre competenze ed altre professionalità.
Se vuoi farlo da solo hai bisogno di un metodo professionale,
di acquisire competenze, di avvalerti di strumenti potenti ed efficaci
per un percorso step by step che assiste nell’accesso al credito.
Altrimenti puoi rivolgerti ad un consulente di fiducia che seguirà per te l’istruttoria e la delibera del mutuo.
In questo seconda ipotesi, sul blog Mutuo Vincete sei nel posto giusto e puoi smettere di cercare altrove!
Prima di salutarti, ricorda:
“L’unica cosa che si frappone tra te e il tuo obiettivo è quella stronzata di storia che racconti a te stesso sul motivo per cui l’obiettivo non si può raggiungere.”
Vola alto, non ti accontentare!!!
all you need is credit!
Tre semplici step:
1) MUTUO VINCENTE
2) Chiedi Credito
3) Realizza il Progetto
Giulio Curatella, con Te per l’accesso al credito!
