Originally posted 2015-10-19 10:40:08.
“Come trasformare la lama spuntata che ora stai utilizzando per il tuo mutuo, in una spada superaffilata di Hattori Hanzo”
In questo articolo ti spiegherò come evitare l’errore più comune che quasi tutti commettono quando chiedono un mutuo e come bruciare velocemente le prime 3 fasi del processo.
Il primo passo, nel percorso per la realizzazione del tuo progetto, è assumere una atteggiamento mentale assolutamente professionale e rigoroso.
Il mutuo è nitroglicerina pura da maneggiare con cautela,
riguarda una delle scelte più importanti della tua vita,
sono in ballo un sacco di soldi,
non può essere affrontato con leggerezza e superficialità.
Quanto detto riguarda tutti,
non importa che tu abbia un reddito da 7000 euro al mese o da 1500,
non importa se vivi in centro o in periferia,
al nord o al sud, se sei dipendente o autonomo.
Questa prima regola vale tanto se devi comprare casa o ristrutturarla,
quanto se devi far fronte ad altre esigenze di liquidità.
Una scelta sbagliata in materia di mutui può comportare conseguenze terribili,
con ripercussioni a catena in tutti gli aspetti della tua vita.
I danni collaterali incidono sul lavoro,
sui legami personali e familiari e tutto questo può ripercuotersi anche nella sfera delle persone più importanti che ti circondano.
I problemi sul mutuo sottraggono energie, risorse, serenità, lucidità, incidono pesantemente sul tuo futuro, sul tuo destino personale e professionale, arrivando a compromettere anche la salute.
Il mutuo è un mezzo,
uno strumento per la realizzazione di un progetto.
Se fatto bene di porta al successo ed alla realizzazione del tuo sogno, se fatto male al fallimento.
Il tuo progetto può riguardare tanto l’acquisto di una casa,
quanto piuttosto una ristrutturazione o altre esigenze familiari di liquidità.
⇒ Ottenere un mutuo non è semplice, ottenere un buon mutuo è davvero difficile.
Il percorso di un mutuo non si conclude il giorno dell’approvazione o della delibera,
quello è solo il primo passo, il mutuo si conclude il giorno del pagamento dell’ultima rata e della cancellazione dell’ipoteca.
Fare un mutuo, spesso, è come acquistare una macchina di lusso o una bella villa con piscina e campo da tennis:
la difficoltà non è solo comprali ma soprattutto mantenerli.
Nel mutuo non si tratta unicamente di ottenere la delibera ma di riuscire a programmare in anticipo il puntuale pagamento delle rate per i prossimi 10, 20 o 30 anni,
mettendo in conto anche come affrontare tutti gli imprevisti che prima o poi sicuramente si presenteranno a chiedere il conto e cambiare le carte in tavola stravolgendo i nostri programmi.
Quindi non puoi affrontare un mutuo come facevano i tuoi genitori o i tuoi nonni.
Le banche di una volta non esistono più, non esiste più la lira,
non esistono più i prodotti creditizi semplici di una volta.
I tempi sono cambiati e deve cambiare anche il tuo approccio ai mutui.
Oggi la banca del territorio è scomparsa, oggi le banche sono multinazionali del credito e dispongono di strumenti e processi di tipo industriale.
La banca ha cessato di svolgere funzioni di pubblica utilità e di interesse sociale ed è diventata unicamente una macchina per generare profitto.
In un modello di business così sofisticato devi iniziare ad avere un atteggiamento adeguato all’interlocutore con cui devi interfacciarti.
Per queste ragioni, prima di programmare l’acquisto di una appartamento,
prima di mettere in conto una ristrutturazione o qualsiasi altro progetto,
prima di tutto devi prepararti a fare i conti con la banca che dovrà finanziarti.
Ovvero devi iniziare a ragionare come un banca, esattamente come la banca che deve finanziarti.
Quindi se la banca ragiona da azienda, anche tu devi ragionare come un’azienda.
⇒ Cosa fanno le aziende quando devono realizzare un progetto?
Per prima cosa devi preparare un business plan ed una check list documentale.
L’errore più comune che molti italiani commettono quando devono realizzare un progetto immobiliare è quello di scegliere prima la casa da comprare e poi il mutuo.
Prima vanno dall’architetto che si occuperà della ristrutturazione e poi si interessano del mutuo.
L’approccio corretto, invece, è esattamente di segno opposto.
Non cercare un appartamento da comprare se non sai di che somma puoi disporre.
E’ inutile firmare compromessi e lasciare assegni in giro per caparre e acconti, se non hai certezze sul mutuo.
Le rassicurazioni a voce sulla delibera fatte da un direttore di banca o da un agente immobiliare contano ZERO.
Carta canta.
Le chiacchiere stanno a zero.
Non dare per scontato che il mutuo ti venga accordato nel modo che tu immagini.
E’ molto probabile che tu ritenga di poter essere finanziato per 100 e poi viene fuori che puoi avere massimo 80.
E’ molto frequente che una famiglia ipotizza di pagare un rata di 350 euro al mese e poi, a giochi fatti, si ritrova una rata da 500.
Fidati che è così.
Molte scelte importanti non si basano su fatti oggettivi ma di natura emozionale.
Prima di innamorati di un appartamento, devi avere in tasca la delibera del mutuo.
Fratello, te lo dico nel tuo interesse perchè conosco la vita e so benissimo che al cuor non si comanda e poi si finisce con le case all’asta.
Sai quale è l’obiettivo di un agente immobiliare?
Il suo obiettivo è farti firmare il compromesso perchè il diritto alle provvigioni non matura al momento della compravendita ma in quello del compromesso.
Quindi, prima di andare da un agente immobiliare, prima di fare la processione in 10 appartamenti per scegliere quello che ti piace,
devi avere la delibera del tuo mutuo in mano. Stop.
Prima il mutuo, poi la casa.
Prima il mutuo, poi scegli le mattonelle nuove per il bagno da sistemare.
Prima il mutuo, poi l’acconto per i pannelli solari, il parquet, lo stucco veneziano in salotto o quello che ti pare e piace.
Prima il mutuo, poi l’agenzia immobiliare, l’impresa di costruzione, il mobilificio o l’autosalone.
Ti avviso subito: ti diranno che in questo modo non si può fare.
Ti diranno che non è vero.
Pur di farti sganciare subito l’assegno per il compromesso ti diranno che senza non si può andare avanti.
Se qualcuno ti dice questo, mandalo da me e ci penso io! 😉
Ora è giunto il momento di pensare al tuo business plan ed alla tua check list.
Prima, però, devo precisarti un punto fermo e metterti in guardia dal secondo errore più comune che molti commettono.
Il secondo tragico errore in cui incappano quasi tutti è scambiare un comparatore di mutui o un simulatore di rate on line per qualcosa di realmente efficace ed utile per ottenere un mutuo.
Comparatori on line e simulatori sono una sola cosa: MARKETING.
Lascia perdere le chiacchiere da bar e le stupidaggini che hai sentito da un tuo Gollega di lavoro o da tuo cuGGino.
Lasciali vivere nel loro mondo di fantasticherie ed ingenuità, tu non vivi mica nel Burundi, fatti furbo ed apri gli occhi!
Comparatori e simulatori non servono ad una beata mazza di niente. Fidati
Per la delibera di un mutuo contano mille fattori diversi:
la tua storicità creditizia, la tua capacità di risparmio,
la tua propensione all’indebitamento, il tuo tipo di lavoro,
l’anzianità lavorativa, il tipo di azienda,
il sesso, l’età, il carico familiare,
il rapporto rata/reddito e così tante altre variabili che non basterebbe un libro per indicarle tutti.
Non è un lavoro che può svolgere il foglio Excel che si nasconde dietro un comparatore on line.
Cosa credi che sia un comparatore on line?
Altro non è che un programmino basato su un foglio Excel che spara cazzate.
Che ne sa di te un compratore che non ha visto nemmeno uno straccio di busta paga.
Fare il preventivo di un mutuo non è come comprare mele al mercato. Non si mettono i numeri in un frullatore per poi vedere che gusto esce fuori.
Ti faccio un regalo e ti svelo un segreto:
I COMPARATORI ON-LINE SONO STUPIDI,
Te ne offro la prova in 10 secondi:
vai sul più famoso comparatore di mutui on line che conosci,
inserisci una richiesta di preventivo indicando un reddito mensile di 1.000 euro a fronte di una richiesta di mutuo di € 800.000 su un immobile a garanzia che vale € 1.000.000,
vedrai che il simulatore stupidamente ti offrirà un preventivo anche se la rata di mutuo generata è notevolmente superiore al tuo reddito mensile netto.
Questa è la dimostrazione scientifica che l’affidabilità dei comparatori è pari a ZERO e non potranno mai sostituirsi ad una persona.
Che poi a dirla tutta,
i preventivi che sputano fuori i comparatori on line valgono quanto un due di picche.
I tassi di interesse cambiano a un tale ritmo rispetto al periodo di istruttoria di una richiesta,
che il tempo che arrivi in banca e ti ritrovi 50 euro in più sulla rata.
⇒ Ti faccio una domanda banale ed un semplice test:
Quale tasso a regime sarà realmente applicato al tuo mutuo?
– Quello indicato nel preventivo
– Quello in vigore al momento dell’effettiva istruttoria e caricamento della pratica nel sistema informatico della banca
– Quello in essere al momento della perizia
– Quello stabilito nel momento della delibera
– Quello del giorno della firma del contratto davanti al notaio
– Quello in essere il giorno dello svincolo e dell’effettiva disponibilità della somma erogata
– Quello in vigore al termine del periodo di pre-ammortamento degli interessi
A te la risposta….
Nel preventivo che ti sarà sottoposto questo “dettaglio” sarà indicato per iscritto?
La verità è che di questi “dettagli” il comparatore non ti dice un bel niente.
Il simulatore on line ti manda da solo in banca a farti scuoiare come carne da macello.
Sai a cosa serve realmente un comparatore on line?
A farti bocciare la pratica, ridurre il tuo potere contrattuale e far finire il tuo nominativo nella black list di quelli a cui è stato rifiutato un finanziamento.
Sai qual è il più grande inganno dei comparatori on line?
Far credere al cliente (illudendolo) che è lui che sceglie la banca, mentre sono le banche che scelgono i clienti!
Hai bisogno di una soluzione personalizzata.
In questo momento hai bisogno di un abito su misura,
un mutuo che ti calza a pennello come un lavoro di sartoria realizzato apposta per te.
Oggi hai due possibilità:
- imparare a cucire il tuo abito su misura
- trovarti un buon sarto
Qui arriviamo al terzo drammatico errore più comune quando si chiede un mutuo.
Il terzo drammatico errore più diffuso tra le famiglie italiane che chiedono un mutuo è quello di “scambiare le mele con le arance”, ovvero scambiare il direttore di banca per un consulente indipendente.
Il direttore di banca oggi è un tuttologo, si occupa di tutto ma nei fatti non capisce niente.
In realtà non è nemmeno colpa sua.
Poverino lui fa il suo lavoro,
il problema è tuo che entri in banca per chiedere informazioni su un mutuo,
e devi difenderti in tutti i modi da chi ti vuole proporre, nell’ordine:
- Un investimento
- Un prestito o una carta revolving
- Un’assicurazione RC Auto
- Una SIM
- Un telefonino o una batteria di pentole
Il bancario fa il suo dovere e cura gli interessi del suo datore di lavoro.
La verità è che quando arrivi in banca devi già essere pronto e preparato, devi avere le idee assolutamente chiare.
In banca, oggi, devi arrivare già preparato e pronto a formalizzare una scelta effettuata a monte,
prima ancora di mettere piede per la prima volta in banca.
Dal direttore si va solo a formalizzare una decisione già presa gestendo unicamente la fase di negoziazione sugli aspetti del mutuo che possono essere oggetto di trattiva.
Le informazioni di cui hai bisogno non puoi cercarle in banca,
la fonte delle tue informazioni non può essere una parte interessata come la banca.
E’ ovvio che la banca ha nei tuoi confronti un forte ed evidente conflitto di interessi.
Allo stesso modo girare 10 banche diverse non ti servirà assolutamente e niente.
Saranno dieci campane diverse che suonano la stessa musica.
La fonte resta sempre la stessa, quindi tale fonte è viziata e per sua natura contrapposta ai tuoi interessi.
Oggi, però, il tempo e la tecnologia giocano a tuo favore!
Attualmente, grazie a internet è possibile acquisire competenze e strumenti potenti ed efficaci,
abbattendo le distanze e superando ostacoli
grazie a soluzioni e risorse personalizzate, responsabili e su misura.
Oggi hai la possibilità di arrivare in banca preparato ed in grado di gestire autonomamente tutta la fase finale della trattativa.
Per farlo devi avere voglia di imparare,
tempo di studiare, buona volontà e tanta pazienza.
Altrimenti non hai alternative,
non perdere altro tempo e trovati subito un buon consulente che ti assista in questa importante fase della tua vita e che si assuma al posto tuo la responsabilità di scelte fondamentali per il tuo futuro e la tua serenità.
Il buon consulente, infatti, non è quello che ti mette davanti tre preventivi.
Il buon consulente è quello che studia i tuoi documenti, prende in carico la tua pratica e ti offre la soluzione migliore per te assumendosi la responsabilità di prendere scelte in materie di cui non ha la competenza necessaria per valutare da solo il da farsi (anche al costo di dirti che non è il caso che tu faccia un mutuo ed è proferibile che continui a pagare l’affitto,
o che in questo momento devi rinviare la ristrutturazione).
A questo punto ti è chiaroo che prima di metterti in testa un progetto è il caso di capire se puoi essere effettivamente finanziato,
che rata ti puoi responsabilmente permettere,
che somma presumibilmente puoi ottenere e come fare per pagarla puntualmente.
Quindi: prima la delibera del mutuo, poi il progetto.
Allo stesso tempo da oggi sai che non ti puoi affidare né ai comparatori on line né ai direttori di banca e che nelle filali devi arrivare già deciso, sicuro e con le idee chiare.
Oggi hai bisogno di un sistema step by step (passo passo) che ti guida attraverso semplici passaggi fino all’ottenimento del mutuo anche se sei a zero competenze in materia.
Cosa devi fare quindi come primo passo?
Come “trasformare la lama spuntata che ora stai utilizzando per il tuo mutuo, in una spada superaffilata di Hattori Hanzo”?
Hattori Hanzō è un maestro samurai e un abilissimo forgiatore di spade realmente vissuto in Giappone.
Come personaggio cinematografico compare nel film Kill Bill di Tarantino,
nella serie televisiva Kage no-Gundan,
andata in onda sul canale giapponese di Los Angeles negli anni Settanta, e nel film Shinobi.
Le sue spade erano le migliori, quelle utilizzate dai samurai più forti e potenti.
Le sue spade erano in grado di abbattere qualsiasi nemico e trasformavano chi le possedeva in un grande guerriero.
La tua arma più potente, la tua spada superaffilata,
è la documentazione che devi presentare in banca.
Inizia subito ad elencare i documenti che dovrai studiare per capire come stai messo in fatto di mutui.
Prendi carta e penna ed inizia a stilare la tua check list,
organizzati con una cartellina,
inizia ad affilare la tua spada.
Una lista documenti potente, completa e fatta bene
rappresenta la tua arma vincente per ottenere il mutuo necessario alla realizzazione del tuo progetto.
I documenti sono tutto, non conta nient’altro per il tuo mutuo.
Devi raccogliere tutti quelli necessari,
scartare quelli dannosi o controproducenti.
Imparare a leggerli e valorizzarli per strappare le condizioni migliori,
scegliere la banca, la rata, il tasso, la durata ed ogni dettaglio dell’operazione.
Nella fase precedente all’ingresso in banca,
i documenti devono essere tanti,
devono essere molti, più sono meglio è per il tuo interesse.
Non essere pigro, anzi metti in conto che nel corso dell’operazione alcuni documenti potrebbero scadere e potrebbe essere necessario aggiornarli.
Da questo momento in poi, ad esempio,
mano a mano che ti arriva una nuova busta paga,
mettila automaticamente nella cartellina del mutuo.
Solo successivamente, in un secondo momento,
provvederai a selezionare quelli da portare in banca e far vedere al direttore.
Ogni due settimane aggiorna la lista dei movimenti del tuo conto-corrente e vai avanti così fino al giorno della sottoscrizione del contratto (non quello della delibera del mutuo ma proprio il giorno della firma del contratto di mutuo che avverrà davanti al notaio).
Devi avere pazienza, non essere pigro e non ti fidare di chi ti dice diversamente.
Non puoi presentare i documenti a singhiozzo,
devi averli tutti pronti fin dall’inizio.
Questo primo trucchetto è fondamentale per velocizzare la pratica,
non “indisporre” il deliberante ed andare subito a colpo sicuro.
Il funzionario che deciderà se mandare la tua pratica in delibera è un dipendete che lavora circondato da carte,
su una scrivania disordinata,
in un ambiente di lavoro difficile e sicuramente sotto staff.
Se c’è una cosa che lo fa incazzare ed imbestialire è quella delle pratiche incomplete con i documenti che arrivano a singhiozzo.
Ne parla in continuazione, ne è quasi ossessionato,
nella pausa pranzo con i colleghi non fa altro che lamentarsi di queste cazzo di pratiche con i documenti non aggiornati o incompleti.
I funzionari che lavorano le pratiche di mutuo nelle sedi centrali delle banche sono sottoposti ad un tale livello di stress che quasi godono fisicamente a bocciare una pratica con la documentazione incompleta o non aggiornata velocemente.
Conosco un tale che cestinava certe pratiche perchè la fotocopia del documento di riconoscimento del cliente non era perfettamente leggibile.
E’ assurdo ma è così e non puoi farci niente.
Pertanto segui i miei consigli,
stai attento anche ai dettagli e non lasciare nulla al caso.
Da questo momento non voglio sentirti parlare di “sono troppi documenti“,
“ma quante ne vuole sapere la banca“,
“devo presentare per forza tutte queste carte?“,
oppure roba tipo: “L’estratto conto bancario per ragioni di privacy non voglio consegnarlo“
Non esistono minimamente fotocopie sbiadite e fogli stropicciati,
la busta paga con le macchie di sugo puoi usarla al massimo al gabinetto!
Devi pensare che l’impiegato che deve decidere se accordarti il mutuo lavora rinchiuso in una “gabbia” e per lui sei un perfetto sconosciuto che vuole fottersi i soldi del suo datore di lavoro.
Metti in conto che la documentazione inviata incompleta o a singhiozzo ti espone ad un ulteriore rischio.
La possibilità che i documenti vengano smarriti non è così remota come puoi immaginare.
Le pratiche in coda dietro la tua sono talmente tante che se inizi ad inviare un documento alla volta,
oltre al problema che la pratica finisce e prendere la polvere sulla scrivania,
è anche molto facile che parte della documentazione vada persa.
Inoltre nel frattempo che integri la documentazione,
chi sta lavorando la pratica potrebbe dimenticarne alcuni aspetti importanti che ne possono compromettere il buon esito e l’approvazione.
I ritardi nella consegna di alcuni documenti innescano un circolo vizioso in cui tutti gli altri documenti iniziano a diventare “vecchi” e la pratica prende automaticamente la via del cestino.
Insomma devi mettere in condizione chi lavora la tua pratica di aprirla e definirla al primo colpo.
Ogni richiesta di integrazione documentale successiva,
oltre a comportare inutili lungaggini,
mette in serio pericolo il tuo mutuo ed il progetto che vuoi realizzare attraverso il finanziamento che hai richiesto.
La soluzione è prevenire il sorgere dei problemi, giocando d’anticipo e preparando una lista di documenti veramente completa e potente.
Quindi, come è evidente, la documentazione presentata costituisce l’elemento fondamentale per permetterti di realizzare il tuo progetto.
La documentazione necessaria per il tuo Mutuo,
per diventare potente ed efficace come una spada di Hattori Hanzo,
deve rispettare queste 5 caratteristiche:
- Perfezione (alcuni documenti vanno consegnati necessariamente in originale; le fotocopie devono essere perfette, fronte/retro, leggibili, chiare, senza macchie e zone d’ombra)
- Abbondanza (meglio una busta paga in più che in meno, meglio un mese di estratto conto in più che in meno, ecc)
- Ordine (i documenti vanno divisi per tipologia e raggruppati in ordine, le pagine dell’atto di proprietà non possono essere intervallate dalla copia della tessera sanitaria o dalle buste paga)
- Aggiornamento (i documenti più vecchi di 3 mesi sono carta straccia, se ci sono in più tanto di guadagnato, ma quelli del mese in corso devono sempre essere presenti e se durante l’istruttoria ne arrivano di più recenti, vanno integrati all’istante prima che il direttore li richieda)
- Completezza (se manca anche solo un documento l’ingranaggio si ferma, la pratica inizia a prendere polvere sulla scrivania e perde immediatamente potenza)
Lo dico in modo semplice così puoi capirlo anche tu:
queste regole sono tassative e vanno rispettate alla lettera per poter andare in banca e fare centro al primo colpo.
Raccolta la documentazione in questo modo e rispettando queste regole, si passa alla fase due, l’analisi delle banche dati.
N.B. Non pronunciare MAI la parola AUTOCERTIFICAZIONE quando si parla di documenti da portare in banca.
Non ti azzardare a farlo nemmeno per scherzo.
Non sto qui a perdere tempo a spiegarti il motivo,
se ci arrivi da solo bene,
altrimenti questo non è il blog che fa al caso tuo.
Se non riesci a produrre TUTTI i documenti necessari e non vuoi investire un po’ di denaro in marche da bollo,
cambia aria e rinuncia la mutuo.
Te lo dico subito così non perdiamo tempo entrambi e non fai perdere tempo nemmeno alla banca.
Prima di salutarti, ricorda: “L’unica cosa che si frappone tra te e il tuo obiettivo è quella stronzata di storia che racconti a te stesso sul motivo per cui l’obiettivo non si può raggiungere.”
Vola alto, non ti accontentare!!!
Giulio Curatella, con Te per l’Accesso al Credito 😀
All you need is credit!
Tre semplici step:
1) Mutuo Vincente
2) Chiedi Credito
3) Realizza il Progetto
